ปั้น‘พหลโยธิน’ศูนย์กลางธุรกิจใหม่ จับตา‘เซ็นทรัล’พลิกโฉม‘ลาดพร้าว’

เป็นอีกทำเลที่กำลังจะเฉิดฉาย ไม่แพ้ย่านใจกลางเมือง สำหรับโซน “ห้าแยกลาดพร้าว-พหลโยธิน” หลังได้รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายที่นั่งยาวเข้าเมืองได้อย่างสะดวก มาช่วยบิลด์ให้เกิดการพัฒนาโครงการใหม่เข้ามายังพื้นที่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่เปิดขายกันอย่างคึกคัก  รวมถึงโครงการมิกซ์ยูสยักษ์ ‘The Central พหลโยธิน’ พื้นที่ 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิต ของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ที่กำลังโหมตอกเข็มก่อสร้าง เตรียมทยอยอวดโฉมตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2569 เฟสแรก “ศูนย์การค้า” มีพื้นที่ 460,000 ตารางเมตร ใช้เม็ดเงินลงทุน 20,000 ล้านบาท  โดย CPN วางเป้าหมายให้เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ติดท็อป 3 ของเซ็นทรัล ยังเป็น “เกตเวย์” ดึงดูดนักช้อปดีมานด์ใหม่จากโซนกรุงเทพฯ ตอนบน และจังหวัดใกล้เคียง ส่วนเฟสอื่นๆ จะทยอยพัฒนาออกมา

ถือว่าเป็นการเปิดบริการในระหว่างรอเคาะสัญญาเช่าที่ดิน 47 ไร่ “เซ็นทรัลลาดพร้าว” ที่ CPN เข้าไปลงทุนมิกซ์ยูสเป็นโปรเจ็กต์แรก เมื่อ 45 ปีที่ผ่านมา มีทั้งศูนย์การค้าและโรงแรมหรูที่กำลังนับถอยหลังสิ้นสุดสัญญาเช่ากับการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) วันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งในช่วง 4 ปีนี้ กลุ่มเซ็นทรัลต้องจ่ายค่าเช่าให้ รฟท. รวมกว่า 6,432 ล้านบาท แบ่งเป็นปี 2568 จำนวน 1,470.859 ล้านบาท ปี 2569 จำนวน 1,559.111 ล้านบาท ปี 2570 จำนวน 1,652.658 ล้านบาท และปี 2571 จำนวน 1,751.817 ล้านบาท  ขณะที่สัญญาใหม่ ล่าสุดบริษัท เอสอาร์ทีเอ แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของ รฟท.ได้จ้างบริษัทที่ปรึกษาประเมินมูลค่าโครงการแล้ว ขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษา โดยใช้เวลา 90 วัน คาดว่าจะมีข้อสรุปในเดือนสิงหาคม 2568 นี้

โจทย์ที่บริษัทที่ปรึกษาได้รับคือ จัดทำข้อมูลการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ประเมินมูลค่าสิทธิการเช่า ประเมินมูลค่าปรับปรุงซ่อมแซม ประเมินแนวทางการพัฒนาและการจัดประโยชน์ และประเมินมูลค่าลงทุน รวมถึงศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการในการจัดประโยชน์ ประมาณการระยะเวลาการเช่าในการต่อสัญญาเช่าหรือจัดหานักลงทุนรายใหม่ ให้สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบัน เพื่อให้ได้เงื่อนไขการเช่าและวิธีการพัฒนาที่เหมาะสมและเกิดประโยชน์สูงสุด ทั้งต่อ SRTA และ รฟท.

ด้านกลุ่มเซ็นทรัล มีการส่งสัญญาณจากทั้ง “วัลยา จิราธิวัฒน์” กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร CPN และ “สุทธิสาร จิราธิวัฒน์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นทรัล รีเทล คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ CRC ว่ายังคงปักหลักที่เซ็นทรัลลาดพร้าว

“วัลยา” ระบุว่า CPN ได้บุกเบิกเซ็นทรัลลาดพร้าว เป็นโครงการมิกซ์ยูสแห่งแรก และยังเป็นโครงการที่สำเร็จอย่างมากถึงทุกวันนี้ ทำให้เข้าใจลูกค้า เห็นการเปลี่ยนแปลงเติบโตของย่านนี้เป็นอย่างดี และโครงการ “The Central พหลโยธิน” จะพัฒนาคู่กับ “เซ็นทรัลลาดพร้าว” โดยมั่นใจย่านนี้จะเติบโตและเป็นซีบีดีต่อไปของกรุงเทพฯ ทั้งยังมีศักยภาพพร้อมสำหรับการมีศูนย์การค้าเซ็นทรัล 2 แห่ง เพื่อเกื้อหนุนกันและกันสร้างย่านนี้จากปัจจุบันที่เจริญมากแล้วให้มีความเจริญมากขึ้น และ CPN ก็พร้อมต่อสัญญาเซ็นทรัลลาดพร้าว

ด้าน “สุทธิสาร” ซีอีโอใหม่เซ็นทรัล รีเทล กล่าวสั้นๆ ว่า ทางกลุ่มเซ็นทรัลก็ยังสนใจจะต่อสัญญาและคงมีการเจรจากับ รฟท.ต่อไป ซึ่งการมีเซ็นทรัลถึง 2 ศูนย์ จะเหมือนกับที่มีเซ็นทรัลชิดลมและเซ็นทรัลเอ็มบาสซี

อย่างไรก็ดีแม้ว่าจะมีความชัดเจนจาก “กลุ่มเซ็นทรัล” พร้อมเดินหน้าลุย ไม่ถอยแน่ แต่ก็ต้องลุ้นหากผลการเจรจาและราคาสุดท้ายที่เคาะออกมาว่าจะเป็นที่พอใจของทั้งสองฝ่ายหรือไม่

ในเมื่อมูลค่าที่จะต่อสัญญารอบใหม่นี้ คงจะมากกว่าการต่อสัญญารอบที่สองที่อยู่ที่ 21,298 ล้านบาท แม้ตามสัญญา เปิดให้เจรจารายเดิมก่อน แต่ถ้าหากการเจรจาไม่สำเร็จก็ต้องเปิดประมูลใหม่

“โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) มองว่า ที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว ขนาด 47.22 ไร่ ราคาเฉลี่ยตารางวาอยู่ที่ 400,000 บาท หรือเป็นเงินรวม 7,500 ล้านบาท ปกติที่ดินขนาดเล็กไม่เกิน 4 ไร่ น่าจะมีราคา 600,000 บาทต่อตารางวา แต่ในกรณีนี้ มีขนาดใหญ่กว่ามาก จึงทำให้ราคาลดต่ำลง

ส่วนมูลค่าการลงทุนโครงการ “โสภณ” มองว่า น่าจะมากกว่าปัจจุบัน โดยคาดว่าน่าจะอยู่ที่ 22,000 ล้านบาท และพื้นที่นี้ตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครปี 2556 ก่อสร้างได้ 8 เท่าของขนาดที่ดิน แต่การก่อสร้างจริงในปัจจุบันก่อสร้างได้เพียง 4 เท่าของขนาดที่ดิน ถ้าหากศูนย์การค้ามีแค่การรีโนเวตใหม่จะใช้เงินลงทุนน้อยกว่าการทุบแล้วสร้างขึ้นมาใหม่ แต่ทั้งหมดขึ้นอยู่กับการเจรจาและโมเดลการพัฒนาของเซ็นทรัล

สำหรับการมีห้างเซ็นทรัล 2 แห่ง อสังหาฯในพื้นที่นี้จะบูมหรือไม่นั้น “โสภณ” วิเคราะห์ว่า การเปิดใหม่ของห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวในทำเลใหม่ใกล้เคียงที่เดิม คงเป็นการรองรับลูกค้าในช่วงการประมูลที่เดิม เพราะอาจจะได้ต่อสัญญาเช่าอีก 20 ปี และเซ็นทรัลคงไม่ทิ้งทำเลนี้ เพราะถือเป็นเสมือน “ทำเลทอง” ที่ปลุกปั้นมาตลอด 50 ปีจากพื้นที่รกร้างจนเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในปัจจุบัน

“ในทางตรงกันข้าม หากการประมูลไม่เป็นผล หากกลุ่มเซ็นทรัลไม่สามารถได้ต่อสัญญาเช่าที่ดิน ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว 2 จะมาแทนที่ ทำให้ลูกค้าไม่หายไปไหน ทั้งนี้ บริเวณนี้มีกลุ่มลูกค้า ซึ่งเป็นทั้งที่อยู่อาศัยเดิมที่หนาแน่น และอาคารชุดเปิดใหม่อีกเป็นจำนวนมาก ที่สำคัญโซนนี้ยังไม่มีศูนย์การค้าใหญ่มาทาบรัศมีเซ็นทรัลลาดพร้าวได้ แต่หากได้ต่อสัญญาเช่า และหากต้องรื้อสร้างใหม่จะใช้เวลาอย่างน้อย 3 ปี ในระหว่างนี้สามารถใช้ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว 2 ได้และลูกค้าไม่หายไปไหน” โสภณกล่าว

พร้อมกับคาดว่ามีความเป็นไปได้ที่ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวจะถูกรื้อแล้วสร้างใหม่ เพราะพื้นที่ 47 ไร่ มีอาคารเดิมรวมกัน 300,000 ตารางเมตร แต่ตามผังเมืองใหม่ ที่ดินแปลงนี้สร้างได้กว่า 600,000 ตารางเมตร การรื้อทิ้งสร้างใหม่จึงน่าจะได้ประโยชน์สูงสุดยิ่งกว่า แม้อาคารจะยังแข็งแรงก็ตาม กรณีนี้ถือว่าอาคารหมดอายุขัยทางเศรษฐกิจ จึงต้องรื้อทิ้งและสร้างใหม่นั่นเอง