รถไฟฟ้าสารพัดสี บูมที่ดินชานเมืองขึ้นยกแผง ‘นครปฐม’ โตแรง 22.7% แซง ‘กทม.’

 ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 พบว่า จากการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่า ก่อนการพัฒนา มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป ในพื้นที่กรุงเทพ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม มีค่าดัชนีเท่ากับ 391.1 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.9 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ถือว่าอยู่ในอัตราที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา 5 ปีย้อนหลังในช่วงก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาฟื้นตัวขึ้น แม้จะยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดโควิด

แต่เริ่มเห็นสัญญาณการกลับมาซื้อที่ดินสำหรับการลงทุนก่อสร้างโครงการจัดสรรตามแนวรถไฟฟ้ามากขึ้น เห็นได้จากราคาที่ดินในหลายพื้นที่ขยับเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากเป็นทำเลที่มีศักยภาพด้านการลงทุนรวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่ได้รับอานิสงส์ จากการพัฒนาทางหลวงระหว่างเมือง

อาทิ โซน จ.นครปฐม เพิ่มขึ้นมากที่สุด ร้อยละ 22.7 โซน อ.เมืองปทุมธานี ลาดหลุมแก้ว สามโคก จ.ปทุมธานี เพิ่มขึ้นร้อยละ 18.3 โซนตลิ่งชัน บางแค ภาษีเจริญ หนองแขมทวีวัฒนา ธนบุรี คลองสาน บางพลัด บางกอกน้อย บางกอกใหญ่ เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.0 โซนเขตจตุจักร ห้วยขวาง ยานนาวา วัฒนา คลองเตย พญาไท บางคอแหลม ป้อมปราบศัตรูพ่าย บางซื่อ ดินแดง ราชเทวี และบางรัก หรือกรุงเทพฯชั้นใน เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.2 และโซน จ.สมุทรสาคร เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9

นอกจากนี้ ยังพบว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง ในไตรมาส 3 ปี 2567 ซึ่งมีอัตราการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนามากที่สุด 5 อันดับแรก เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่รถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และเป็นที่ดินที่มีจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าตั้งแต่ 2 สายขึ้นไป ได้แก่

1.รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงบางแค-พุทธมณฑล สาย 4 มีค่าดัชนีเท่ากับ 458.8 เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.0 โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นในเขตบางแคและหนองแขม

2.รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-บางแค มีค่าดัชนีเท่ากับ 534.5, รถไฟฟ้าสายสีทอง ธนบุรี
-ประชาธิปก มีค่าดัชนีเท่ากับ 526.8 และ รถไฟฟ้าสายสีส้ม ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม มีค่าดัชนีเท่ากับ 518.7 โดยมีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเท่ากันที่ร้อยละ 6.4 โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นมากส่วนใหญ่อยู่ในเขตภาษีเจริญ, บางกอกใหญ่ และบางกะปิ

3.รถไฟฟ้าสายสีลม มีค่าดัชนีเท่ากับ 503.6, รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ มีค่าดัชนีเท่ากับ 495.9 และ รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม หัวลำโพง-มหาชัย มีค่าดัชนีเท่ากับ 501.4 มีอัตราเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินร้อยละ 6.3 เท่ากันทั้ง 3 สาย โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นอยู่ในเขตภาษีเจริญ, สาทร และบางกอกใหญ่

4.รถไฟฟ้าใต้ดินตลอดเส้นทาง มีค่าดัชนีเท่ากับ 552.4 และ รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม บางซื่อ-หัวลำโพง มีค่าดัชนีเท่ากับ 543.8 โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.2 เท่ากันทั้ง 2 สาย โดยเฉพาะในเขตสาทร, คลองเตย และดินแดง

5.รถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต มีค่าดัชนีเท่ากับ 508.2 และ รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม บางซื่อ-มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต มีค่าดัชนีเท่ากับ 500.3 มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.8 โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นมากอยู่ในเขตสามโคก, ธัญบุรี และบางเขน

ทั้งนี้ จากอัตราการเติบโตของราคาที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาสูง สะท้อนถึงความต้องการที่ดินในบริเวณดังกล่าวมากขึ้น เนื่องจากมีระบบโครงข่ายรถไฟฟ้ารองรับทั้งที่เปิดให้บริการแล้ว และโครงการที่กำลังจะพัฒนาขึ้นในอนาคต โดยแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในพื้นที่แนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีผลต่อการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาอย่างเป็นรูปธรรมนั้น อยู่ในพื้นที่ที่มีการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าหลายสาย (Interchange) และบริเวณที่เป็นสถานีสำคัญ

ทั้งนี้ REIC จึงคาดการณ์ว่าราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้ามีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการ หรือเริ่มเปิดให้บริการใหม่ เนื่องจากเส้นทางดังกล่าวเป็นทำเลที่ยังมีความต้องการในด้านที่อยู่อาศัย และใช้เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ และหากภาวะเศรษฐกิจขยายตัวดีขึ้นตามการคาดการณ์ของกระทรวงการคลังว่าจะขยายตัวมากกว่า 3% ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล อาทิ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% และการจัดทำสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำของ ธอส.ประกอบกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปัญหาหนี้ครัวเรือนลดลง และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ และโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ซึ่งถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสม

หากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะเร่งพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ เพื่อรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้า เนื่องจากยังเป็นในช่วงเวลาที่ราคาที่ดินชะลอการปรับขึ้นราคา ก่อนจะปรับเพิ่มสูงขึ้นในอนาคตต่อไป